[내집마련 프로젝트/부동산 임장 일지] 용인 수지 동천파크자이 (저평가 아파트 찾기, 동파자 이곳은 아직 저평가인가)

 

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이름 : 동천파크자이

주소 : 경기 용인시 수지구 동천로153번길 79

주변전철/역 : 신분당선 동천역, 수지구청역

 

수지 동천의 숨은 가성비 단지, ‘동천파크자이’ 임장기 

최근 부동산 관련 책들을 보다가 직접 임장을 뛰기 시작한지는 2년이 다됐는데, 앞으로는 블로그에도 기억에 남는 단지들은 기록차 글을 남겨두려고 한다.  우선 나는 판교와 삼성동 출퇴근을 염두하여 실거주 목적으로 임장을 다니고 있다는 점을 참고하고 읽어 내려가면 좋을 것 같습니다. 

수지·동천 일대는 워낙 안정적인 주거지로 평가받고 있지만, 각 단지 간 시세 차이가 크게 벌어져 있어 실제로 어떤 단지가 '가성비'인지를 따져보는 것이 매우 중요한데요. 참고로 동천동에는 동천자이, 동천센트럴자이, 동천파크자이 3개의 자이가 있습니다.

 

이번에 방문한 동천파크자이(2019년식)는 주변 시세 구조 속에서 확실히 ‘눌림목’에 있는 단지로, 실거주 관점에서 다시 볼 만한 가치가 충분하다는 느낌을 받았습니다.

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2025년 12월 초 기준 가격
1. 입지 분석 — 동천 시세 지도 속 확실한 가격 갭
동천의 시세 라인을 보면 대장 단지군과 후순위 단지군이 매우 명확하게 나뉩니다.

■ 동천의 현 대장 라인
동천디이스트(2007년식)

최근 매매 : 10.8억 / 호가 11억
전세가율 : 46%
동천센트럴자이(2019년식)
매매 : 11.45억 수준 / 호가 12~13억대
전세가율 : 34.7%

더샵동천이스트포레 (2020년식)

매매 : 11억 / 호가 11~13억대

전세가율 : 63%

그 외 01~04년 구축 단지

매매 :  9~10억대 호가

■내가 본 단지는?

동천파크자이 (2019년식)
최근 실거래: 7.9억
현재 호가: 8~9억대

■ 입지의 약점도 명확하다

해시태그만 나열하면 이러한 문제를 품고있다. 

#역과의거리 #창고형기업 #모델하우스 #버스배차간격 #언덕 #상가와의거리 

 

1) 언덕길 : 아이·노인도 충분히 걸어다닐 정도로 무난한 경사입니다.

 

2) 상가와의거리 : 단지 상가와 수지메디파크(주요상권) 사이 약 460m 구간에 상가 공백이 있어, 저녁 시간대에는 조금 어두울 수 있습니다. 메디파크에서 올라오는 길목에 독특한 구조의 로터리가 하나 있는데, 실제로 보면 꽤 신기한 형태입니다. 동천 임장 가면 한번쯤 꼭 보게 되는 포인트.

3) 창고형기업과 모델하우스 : 동천역 주변은 물류센터·창고형 상권이 큰 비중을 차지하고 있습니다. 향후 용인 플랫폼시티 개발의 영향을 기대하는 시각도 있지만, 현재 구조상 주거지 중심의 도시화 속도는 빠르게 진행되기 어려운 입지라는 평가도 있습니다. 이러한 요소들이 복합적으로 작용해, 동천파크자이의 가격이 신축 대비 눌린 상태로 형성되어 있는 것으로 보입니다. 이는 동천 파크자이뿐 아니라 동천 전체적인 이슈이기도 합니다. 

 

하지만 비슷한 입지 축에 있으면서도 가격은 2억 이상 낮게 형성된 단지라는 점이 확실히 눈에 띕니다.

(역과의 거리등 교통에 대한 내용은 아래에서 좀 더 자세히 다루도록 하겠습니다.)

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2. 시세 구조를 보면 ‘저평가’라는 말이 자연스럽다
앞서 봤듯이 동일 생활권에서 대장·준대장 신축: 11억~11.5억, 동일 축 구축이 9~10억 2019 파크자이가 7.9~9억
이 구조만 놓고 봐도 현 시점 기준 가성비는 분명 존재합니다.
물론 단점도 있지만, ‘가격이 반영하고 있는 단점’을 인지하고 접근한다면 실거주 메리트가 꽤 있습니다.

3. 건축 구조 — 6개 타입, 개인적으론 C타입 추천

동천파크자이는 A~F 총 6개 타입으로 설계되어 있습니다.
판상형 : A · B · E, 탑상형 : C · D · F
직접 방문해 본 개인적인 취향 순위는 → C > D > A > B > E > F

실제 호갱노노 취향 순위는 → A > C > B > D > E > F
A·B는 일부 서향 세대 영향으로 후순위였고, C타입은 동선·구조 밸런스가 가장 안정적이었습니다.

다만 A, B의 경우 필로티가 잘빠져있어 수납에 좋고 전용/공급 면적을 정말 잘 활용한 것 같습니다. 
일조량이 중요하다면 호갱노노 3D 일조량 분석으로 동·호 선택을 강력 추천합니다.

 

 

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3. 단지 편의시설 
- 어린이집
- 헬스장 운영
- 사우나 시설 (코로나 이후 운영 중지 상태)
- 조경·놀이터 관리 상태 : 양호
압도적인 특화 시설은 아니지만, 2019년식 답게 기본기가 안정적으로 갖춰져 있습니다.

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4. 주변 상가 & 생활 인프라
단지 내 상가에는 편의점이 하나 있으나, 브랜드 편의점은 아님.
생활 편의는 조금 약하지만, 단지 앞쪽으로 새로 난 길 덕분에 도서관 접근성이 매우 좋아졌습니다.
(이 길은 네이버·카카오 지도에 아직 업데이트되지 않은 비공개(?) 지름길 느낌입니다.)
또 핵심 생활 인프라는 약 460m 거리의 수지 메디파크 라인이 담당합니다.
소아과, 메가커피, 카페 우지, 이마트24, 스타벅스 입점 예정
이 생활권은 파크자이 입주민들에게 가장 큰 장점 중 하나일 것 같습니다.

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5. 교통 & 주차
🚗 주차 : 지하 3층에 주차장 진입, 주차 여유는 충분함, 광폭 주차장은 거의 없고 칸이 다소 타이트
🚍 대중교통 : 집 앞 정류장에서 동천역 / 수지구청역 / 죽전역으로 모두 이동 가능하지만, 버스 배차 간격이 약 30~35분으로 긴 편입니다. 역까지의 도보 이동은 현실적으로 어려워 보입니다. 1.5~2km 거리로 이 점이 가격이 더디게 오르는 가장 핵심적인 이유로 보입니다.

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6. 총평

정리하면 동천파크자이는 다음과 같은 특징을 갖습니다.

✔ 2019년식 신축
✔ 주변 단지 대비 확실한 가격 갭
✔ 생활권 구성은 무난
✔ 산책로·도서관 접근성 좋음
✔ 대중교통·도보역 접근성이 약함
✔ 상권 공백구간 존재
✔ 향후 용인 플랫폼시티 영향은 제한적일 가능성

 

"단점은 명확하지만, 그 단점 대비 가격이 너무 잘 눌려 있다" 

“동천에서 신축 감성을 누리면서도 7~9억대 예산으로 들어가고 싶다면, 동천파크자이는 충분히 검토할 만한 숨은 가성비 단지다.”

실거주 위주라면 특히 괜찮은 선택이 될 수 있다는 느낌이었습니다.